A metragem pode influenciar o valor venal do imóvel, mas não pode, sozinha, mudar a alíquota aplicada. A distinção é essencial para verificar se houve cobrança indevida.
O Supremo Tribunal Federal decidiu, por unanimidade, que uma lei municipal posterior à Emenda Constitucional nº 29/2000 não pode estabelecer alíquota superior de IPTU exclusivamente porque o imóvel ultrapassa determinada metragem.
Por se tratar de julgamento com repercussão geral, o entendimento deverá orientar os demais processos judiciais que discutam leis municipais com o mesmo critério de tributação.
O que o STF decidiu?
A controvérsia analisada pelo Tribunal envolvia uma lei que aplicava alíquota mais elevada aos imóveis que superassem certa área construída. O argumento de que a metragem representaria um uso mais intenso da propriedade não foi acolhido.
Ao final, o STF fixou a seguinte tese:
“É inconstitucional a fixação, por lei municipal posterior à EC nº 29/2000, de alíquota do IPTU em razão da área do imóvel.”
A Constituição admite a progressividade do IPTU em razão do valor do imóvel e permite alíquotas diferentes de acordo com a localização e o uso. A área, contudo, não foi incluída como critério autônomo para a definição da alíquota.
A decisão não tornou ilegal todo IPTU que considera a área
É necessário distinguir base de cálculo e alíquota. Conforme o artigo 33 do Código Tributário Nacional, a base de cálculo do IPTU é o valor venal do imóvel.
Para estimar esse valor, a Administração pode considerar área, padrão construtivo, localização, destinação e outras características. Por isso, um imóvel maior pode ter valor venal superior e gerar um imposto maior, mesmo quando submetido à mesma alíquota.
O que o STF afastou foi o uso da metragem como fundamento exclusivo para mudar a própria alíquota. Em outras palavras, a área pode participar da avaliação econômica do imóvel, mas não pode, sozinha, colocar o contribuinte em uma faixa de alíquota superior.
Quais diferenciações continuam permitidas?
De acordo com a Constituição, o IPTU pode:
- ser progressivo em razão do valor venal do imóvel;
- ter alíquotas diferentes conforme a localização;
- ter alíquotas diferentes conforme o uso ou a destinação.
A distinção entre imóveis residenciais, comerciais, industriais, edificados ou não edificados pode ser admitida, desde que respeitados os parâmetros constitucionais. A metragem, por outro lado, não pode ser tratada como se fosse uma categoria de uso.
Quando a forma de cobrança merece ser examinada?
A análise é especialmente importante quando a legislação prevê:
- uma alíquota para imóveis abaixo de determinada metragem e outra, superior, para os que ultrapassam esse limite;
- enquadramento automático em faixa mais onerosa apenas pela área do terreno ou da construção;
- imóveis com o mesmo uso e localização submetidos a alíquotas diferentes exclusivamente pelo tamanho.
É preciso conferir a lei aplicável, o cadastro imobiliário e os carnês para identificar se a área foi empregada na apuração do valor venal ou, indevidamente, na definição da alíquota.
É possível pedir restituição dos valores pagos?
Se ficar demonstrado que houve aplicação de alíquota maior exclusivamente em razão da área do imóvel, poderá ser cabível questionar os lançamentos e requerer a restituição do valor pago indevidamente.
Os artigos 165 e 168 do Código Tributário Nacional asseguram a restituição do tributo pago a maior e estabelecem, em regra, prazo de cinco anos, contado de cada pagamento. A devolução não é automática e depende da análise da legislação, dos cálculos e dos documentos de cada contribuinte.
Quais documentos devem ser separados?
Para uma análise inicial, recomenda-se reunir:
- carnês ou guias de IPTU dos últimos cinco anos;
- comprovantes dos pagamentos realizados;
- espelho do cadastro imobiliário;
- documento que indique a área do terreno e da construção;
- eventuais decisões administrativas ou notificações.
Esses documentos permitem comparar o valor venal, a alíquota utilizada e a regra prevista na legislação, além de estimar eventual pagamento a maior.
Conclusão
A decisão do STF não impede que o valor do IPTU varie conforme as características econômicas do imóvel. Ela proíbe, especificamente, que a área seja utilizada como fundamento exclusivo para a aplicação de uma alíquota superior.
A identificação de eventual cobrança inconstitucional exige a análise conjunta da legislação, dos carnês, do cadastro e dos comprovantes de pagamento.